前几日，高新区双湖科技城金辉优步花园，项目首开推出200多套，却只卖了不到10套，遭遇迎面痛击。
隔壁的正商湖西学府见状，首开精装均价只有11500元，比金辉优步花园低1000元/平，而且还能首付分期。
富力建业五龙新城，三环内，精装修再一次推出了12000+的特价房。
碧桂园西湖高层精装，原价15000多元一平，最近120平的特价13000元/平。
前段时间还19秒售罄的绿都澜湾，因为户型太差，竟然也悄悄的推出了首付分期政策。
二手房市场更是惨不忍睹，8月份郑州8区一个月成交量大概是5000套，贝壳系统独占1000套，但是有近一万个二手房置业顾问，10：1的惨烈，大部分人只好去推新房。
二手房房价也在一直下跌，前段时间我朋友准备把房子给卖了，价格从140万降到了130万，结果几个月了还没有卖出去。昨天中介打电话问，127万行不行？像他这种情况的人很多、很多。
总之，楼市的冷清从新房到二手房无一例外，而且从目前的状况看，还看不到一点回暖的迹象。
那么，未来几个月还会不会有更多的特价房出来？什么时候楼市才能回暖呢？
02
政策是主因
知其然，才知其所以然。要知道这两个问题的答案，首先要知道现在的楼市为什么这么冷淡。
以前我们经常说楼市的冷暖需要看土地、人口和政策，但最近两年想必大家已经慢慢发现：
所谓的土地和人口，归根到底还是政策。
站在三环或者四环向外望，那里有一望无际的土地，但每年具体供应多少，又有多少建成住宅，是由政策决定的。
一个城市能吸引多少人口，又有多少人口愿意落户，也是由政策决定的。郑州、西安、天津、长沙、武汉等地的人才引进政策，对人口的落户，都有重要的影响。
而在土地、人口不变的情况下，如果政策发生改变，楼市就会立马发生改变。当上海自贸区新片区花落临港的时候，临港的房价立刻由横盘转为了上涨。
当深圳变身为中国特色社会主义示范区的时候，深圳的房价立刻由下跌转为了回暖。
所以，归根到底，楼市就是政策市，政策有利，楼市就欣欣向荣，政策不利，楼市则跌跌不休。
现在郑州楼市一片冷清的主要原因，就是政策不利。
今年4月19日，中央经济会议重审“房住不炒”；7月30日，中央政治局会议再次强调：“不将房地产作为短期刺激经济手段”。每次重大会议，把将控制房价作为必须完成的政治任务，就注定了楼市掀不起大风大浪。
具体到郑州，对楼市打击最大的政策非利率莫属。
2018年到2019年年初，郑州新房房贷利率大部分为上浮30%，连续10几个月位居全国第一。二手房贷款利率大概为上浮20%。
今年大概4月到8月中旬，郑州房贷利率终于有所下降。新房利率调整为了上浮20%，甚至个别楼盘还可以上浮15%。
二手房则调整为了上浮15%，平安和农村信用社则为上浮10%。
但是8月下旬以来，郑州市内8区很多楼盘的房贷利率又从20%调高到了25%。二手房大概是8月上旬，就有不少银行从15%又调高到了20%。
虽然9月5日央行降准了0.5个百分点，释放了9000亿资金，但受制于央行宣布的“从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式”，房贷利率和其它贷款利率分属于两个系统，以后央行无论是降准还是降息，都不会再出现大水满贯的情况了。
所以，此次降准对楼市没有什么影响。同时也意味着，楼市还会继续冷清下去。
而今年还有4个月就要结束了。笔者找来了今年1-6月的数据，房企前10强中，有一半没有完成既定任务。按照以往的经验，7-8月的数据只会更加难看。
据克而瑞研究中心数据显示，2019年8月，TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降。其中招商蛇口8月销售金额只有180.9亿元，环比下降6.4%。
所以，接下来各个房企的任务将更加沉重，但生存环境却更加严酷。
推出特价房的开发商，势必也会越来越多，我们拭目以待。
那么，什么时候楼市会回暖呢？当然也要看政策。
但是，政策我们又没有办法预测，所以，只能根据以往的经验做粗略的判断：
楼市冷清的局面大概还会持续一年半以上。
原因很简单，就是2014-2015年，楼市最冷清的时候，央行连续下调了5次利率，分别是2015-03-01、2015-05-11、2015-06-28、2015-08-26、2015-10-24，等到2016年中旬的时候，楼市才彻底回暖。
所以，即便从现在开始下调利率，楼市的反应期也应该在一年半左右，更何况，现在根本没有一点下调的迹象。
如今在买卖二手房的人，对利率应该有非常深的体会：自从郑州二手房利率上调之后，大部分人开始持币观望了。
楼主
