大变局之下，泰禾的生死局
2019年，酝酿着楼市最大的变局。政策已经定调，房价再也不会大起大落，楼市再也不会惊心动魄，只剩下“稳定”压倒一切。
当所有人还没从二季度的“小阳春”中反应过来，7月份的房企融资又骤然收紧，房地产信托、境内外发债、ABS等常规融资渠道纷纷受限。
尤其是房地产信托，7月6日，银保监会开展了约谈警示，房地产信托过快增长被“点名”控制。
在融资寒冬之下，各大房企的融资成本出现了前所未有的极端分化现象。
7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率。
三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。
在这场大变局中，有的人死了，死的悄无声息；有的人活着，却活的相当痛苦。
01泰禾最近的日子，就相当痛苦。
一句话形容极为贴切：“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。”
第一件事：泰禾借款年息15%，创下了房企之最。
7月12日，泰禾终于借到了钱，票面年息15%，每半年支付一次，债券期限为3年。
高达15%的利率，令市场一片哗然，泰禾集团股价当天大跌4.11%。
没有对比就没有伤害，我们来看看其它房企的融资成本。
中海最让人羡慕，7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率。
华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等，均为央企或具有国资背景的发展商，他们今年上半年的融资利率也在4%左右。
恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高，在7%-10%之间。
泰禾15%的融资成本，刷新了历史记录。
但是，泰禾仿佛对此并不在意，8月6日，泰禾集团副总裁全忠，在博鳌论坛上表示：“泰禾今年有574.28亿元的短期负债要兑付，但是现在资金上的所谓困难和紧张（等问题）已经得到了全面的解决。 成龙与泰禾黄老板02
第二件事：卖卖卖
进入2019年，泰禾就一直在卖项目。
2019年3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权，接盘方都是福建老乡——世茂地产。
2019年6月24日，泰禾把广州院子项目公司——增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产。
6月29日，泰禾售出济南章丘项目。
6月28日，泰禾出售河南润天置业公司权益，作价12.6亿元卖给河南天伦地产。
通过一系列的甩卖行为，泰禾足足偿还了上百亿的贷款，当然，还剩下400多个亿的年内贷款要还。
03第三件事：质押股权
为了还钱，泰禾也是挺拼的。
8月1日，泰禾发布公告，公司第一大股东的一致行动人叶荔所持有的公司部分股份办理了质押，将用于担保。值得注意的是，所质押的股份近达叶荔所持公司股份的100%。
这个动作什么意思呢？
金融圈业内人士认为，一旦上市公司的大股东做出这个动作，就代表着一种立体的债务困境。因为上市房企本身股权就已经质押融资，再次股权质押等同于加杠杆，几乎等同于饮鸩止渴。
04第四件事：高管大进大出
根据媒体公开报道，泰禾集团掌门人黄其森坐镇北京通州运河边上的中国院子，在8万一平的新中式豪宅里，面试了一批又一批的高管，又送走一批又一批的高管，一出一进，薪水几乎翻倍，但一流的薪酬换来的却是三流的业绩。
2017年12月22日，黄其森在接受媒体采访时称：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”
要知道，泰禾集团2017年的销售金额刚刚翻过千亿大关，一年内再翻千亿，谈何容易？
后来的事情我们都知道了，根据克尔瑞发布数据显示，2018年泰禾的销售额为1303.4亿元，距离2000亿元的目标还有相当大的差距。
05第五件事：产品风波不断
泰禾产品线中有一款非常神奇的产品——“金尊府”。
金尊府第一次名燥全国，是在天津。2017年8月，泰禾集团耗资8.14亿元收购原“盛捷公寓”，改名为“天津金尊府”，其中4.14亿元收购款未支付。
2017年12月1日，泰禾金尊府发生火灾，过火面积约为300㎡，起火物为内装修材料，起火原因为装修现场存在擅自放空消防水箱和违规住宿等问题，送医院抢救后10人确定死亡，5人受伤。
事故发生后，天津泰禾锦辉置业包括项目经理在内的14人被公安机关逮捕或取保候审。
2018年3月，天津泰禾金尊府以8.78亿元价格被转让（包含债务）。
2019年3月，天津泰禾金尊府被执行司法拍卖。
如果说天津金尊府只是一次意外，那么太原金尊府才真的是“欲哭无泪”。2017年8月，太原金尊府举行发布盛会，当时著名演员张涵予、时任泰禾集团副总裁张晋元、沈力男出席。作为泰禾在太原的第一个项目，无论是项目的先天条件，还是在泰禾区域布局中的地位，金尊府都占据至关重要的地位。
2019年7月，太原金尊府的房子早已经销售一空，很多业主都已经网签开始还贷款。但是业主却发现，金尊府因为与太原城市风貌管控不相符，楼层过高的部分正在拆除。
根据业主计算，此次限高拆除，会涉及到超过1000户业主，而且原有楼栋的中间户一下子就变成了顶层。
最后，泰禾提出的补偿方案：“公寓按照1:1.1的比例去算，而住宅的面积比较大，按照170:30的比例额外赔偿一套公寓，如果退款就按照合同来走。”
已经建好的五证齐全的房子，说拆就拆了；已经买完房签完合同的业主，房子说没就没了；已经盖好快要交房的房子，突然还要再盖楼赔偿。
如此奇葩的事件就这样让泰禾给赶上了。
时也？命也？运也？
当然，郑州金尊府事件，同样狗血。2017年9月，泰禾以21亿元的高价从升龙手中买下郑州轩龙置业有限公司45%的股权，泰禾小股操盘，命名“泰禾金尊府”。
2017年末，泰禾在会展中心举办了一场高调的入市推广，请来了景甜与蒋昌建站台，期望打造属于郑州的“高端产品”。置业顾问清一色空姐高姐，茶道插花样样精通，保安是仪仗队退伍军人，前台小姐姐都是月薪过万。
“高端”二字从金尊府的定价中也能略窥一二，在周边楼盘都是1.3万元/平方米左右的情况下，泰禾售价高企——高层2.3万元/平方米，洋房3万+/平方米。
但事实总逃不过“打脸”定律，2017年12月17日金尊府洋房6#开盘，一个多月只卖出六套。泰禾在全国有很多金尊府，从来没有哪个盘创下如此低的记录。
坏事的发生，总能带来更多的坏事。
泰禾继续坚持做高端产品，升龙则要求做刚需产品，不同的产品路线让两者矛盾激化。
2018年5月，泰禾一纸声明函将矛盾公之于众。
“郑州轩龙置业有限公司单方面干预泰禾金尊府项目开发及销售活动，阻挠项目正常推进，擅自以泰禾名义，在未取得预售证的情况下从事项目宣传，非法收取客户定金或房款，严重损害客户及股东方权益”。
随后升龙保安“接管”项目售楼部，泰禾销售团队被“请”出，泰禾置业顾问开始通知入会的千余组会员退钱。
泰禾金尊府随后改名盛澳金尊府，第三次易名。
没有了泰禾的“金尊府”价格也一落千丈，目前在售高层均价：1.7万元/㎡，相比之前泰禾的2.3万元/㎡，着实降了不少。
06泰禾在郑州一直水土不服。
自从泰禾含恨“金尊府”之后，又陆续在郑州拿下四个项目，其中一个在上文中提到过，地块已经在“卖卖卖”的过程中转让出去，剩下三个分别是：
新乡获嘉县的泰禾中州院子、上街区的泰禾大城小院、还有郑州主城区内唯一一个项目泰禾东府大院。中州院子位于新乡获嘉县府庄村的东侧，兼并了之前的同盟古镇项目，但是距离郑州40公里，位置偏远。
大城小院同样距离郑州超过40公里，远离主城区，很难成为市场的主流产品。
唯一的主城区项目东府大院等候多年，终于入市。
此项目为泰禾广汇合作项目，姚店堤片区改造项目，项目位于东三环和鸿宝路的东南角，总占地400亩，容积率2.09。
作为全国第四个大院系产品，精装大平层设计，号称要对标北龙湖豪宅。
目前价格未出，后期市场表现如何，还有待观察。
2019年，或许就是泰禾的生死局。
由于泰禾的真实销售额不涉及财务审计，属于自愿公开，所以多年来从未对外公开自己真实的销售额，所以关于泰禾的业绩，一直在业界成迷。
根据克尔瑞数据显示，2018年泰禾的销售额为1303.4亿元，距离黄老板2000亿的目标还有近700亿的差距。
2019年上半年泰禾只完成了670亿元的销售额，在调控越加严厉的下半年，2000亿的目标，恐怕依然难以实现。
通过不断的“卖卖卖”这种断臂求生的策略，套现的100多亿也不足以让泰禾从资金链紧张危机中解脱出来。
生死之局，向死而生。
下半年的泰禾，包括北京、郑州等多个重点项目跑步入市，能否快速回款，让泰禾熬过此局，依然是个未知数。 1996年，31岁的黄其森正式入主地产界。
2002年初，他率领泰禾团队从福州毅然进京，开发“运河岸上的院子”。此举曾一度饱受争议。黄其森要求团队把一栋别墅当作一个项目来做。项目一期开盘后，精益求精的他又斥巨资进行全面改造，成本成倍翻番。果不其然，再度开盘的院子，因其“精致”和“对味”，销售业绩一路飘红，原本一平方米一两万元的别墅卖到了十多万元，更是成就“国宅”的称号。一炮打响的泰禾集团霎时间从一个地方品牌一跃成为全国品牌，而“运河岸上的院子”也成为北京楼市乃至全国一个非常知名的高端住宅项目，创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇。
2007年，正值楼市最为火热之时，黄其森反其道而行之，将重心转移到资本市场的战略构建，着力重组福建三农，将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农，计划借壳上市。
经过三年多的艰辛努力，2010年9月30日，泰禾集团借壳福建三农成功恢复上市，成为当年国内唯一上市的地产股票。
2011年，黄其森践行着自己的梦想——再造一个福州“东街口”。他迅速拿下福州北城和东城两幅地块，总规划建筑面积近100万平方米，总投资约100亿元。
一年后，他用福州的两个泰禾广场圆梦。第一次操作商业地产的“泰禾”，在福州一次次展示着自己的“泰禾现象”。短短7个多月内，泰禾广场SOHO产品“9开9清”，清盘次数之多，在福州楼市前所未见。泰禾广场2012年度的总销售额达到48亿元。同年，泰禾集团以年销售额62.31亿元雄踞福州楼市年度销售冠军，远超第二名十亿元以上；泰禾品牌价值突破82亿元，他更获评“中国新风云人物”。 泡沫该碎了，地产企业已经破产快300家了，再多一个也不算多
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