投资“不限购价值城市”
需要先做个限定：第一，说的是中国内地区域，不算海外，海外基本上不限购，比如香港就不限购，也很有投资价值。第二，说的是不限购区域。其实很多城市落户门槛极低，比如海口、杭州、西安，如果你年轻、有点学历，事实上也等于不限购了。第三，下面提到的11个城市或者区域，其排序不是“价值顺序”，由于一城一策，再加上存在行政区划变动的可能，所以很难准确给这些区域排出顺序。1、惠州惠阳、大亚湾惠州市总面积1.16万平方公里，相当于6个深圳，楼市可以大致分为四个板块：1、临深的惠阳、大亚湾；2、惠东县（海滨度假物业）；3、惠城区和仲恺开发区，这是本地人的乐园；4、博罗和龙门两县，可以直接忽略。上图：惠州行政区划图，大亚湾是开发区，所以图中没有标明。大亚湾在惠阳区的东南部。目前惠阳、大亚湾一带的普通住宅，价格在1.3到1.5万左右，个别价格有接近2万的。这个区域新房很多，主要卖给深圳人。深圳每年新增人口50万，所以韭菜一茬一茬地长，不断涌入。虽然现在二手房市场不活跃，但连接的深圳地铁、城际早晚会修通，到那时价格会有一次爆发。而且我个人判断，深圳不会永远只保持1997平方公里的面积，永远小于北京六环内的面积，这不符合国家利益。所以，深圳扩容是必然的，之前的深汕合作区400多平方公里只是开胃前菜而已。深圳往哪里扩？只能是东莞和惠州。东莞比较发达，也比较小，很难给深圳，所以惠州几率最大。未来惠州很可能并入深圳，或者被广深拆分，惠州北部的龙门县以前就是广州的。这会在什么时候发生？不知道，但我认为10年内必然发生。如果发生，房价必然大幅补涨。再说一遍，这是我个人的判断，没有任何消息。从这个角度看，惠阳、大亚湾是值得投资的，但需要做好投资5年以上的准备。2、珠海珠海限购一度非常严厉，核心区域直追一线城市。最近有所放松，无论是通过人才引进还是什么方案，外地人基本上都可以买了，但有限售。珠海人口和经济总量，大概都是深圳八分之一到九分之一的样子，规模不算大。但珠海这些年人口和资金增长速度，还是非常好的。随着深中通道2024年通车，以及深珠通道开始规划，越来越多投资者把目光投向珠海。前两天问了一个开发商在珠海的销售总监，他告诉我，外来购房者里30%是深圳的，其他则来自广州、北京、东北等区域，明显带有全国性。这跟珠海基础设施建设超前，城市比较漂亮、气候好、空气好、海景房多，有很大关系。珠海楼市可以分为几个片区：1、北围和唐家，这里是科技园区，珠海上市公司大部分聚集在这里，未来有深中通道和深珠通道等利好，虽然暂时配套一般，但长远不错；2、横琴，这里定位跟深圳前海、广州南沙看齐，而且还有国际旅游岛以及“一线放开、二线收紧”的特殊政策，是房价最高的区域，未来也可以看好；3、金湾，其中心区“航空城”规划档次比较高，距离机场近，值得关注；4、香洲老的市区，这里生活方便，但局部有老化迹象，有些新盘也可以关注；5、十字门商务区，靠近横琴，也是规划档次比较高的区域；6、斗门，价格最便宜，也最远。3、东莞临深和市区的二手房东莞可以分为四个板块：市区、临深、临穗、临惠。房价目前从高到低依次是临深—市区—临穗—临惠，这很好理解，哪个方向钱多，哪个方向就贵。东莞新房限购，条件不算高，二手房不限购。2019年之前，二手房税费非常高，个税是差价的20%。现在又给了一个算法——过户价的2%。所以目前个税是两条腿走路，哪个便宜选哪个，这相当于大幅减税。东莞最值得关注的是“凤岗+塘厦”、“市区+南城”、“虎门+长安”和松山湖（大岭山镇）四个板块。其中凤岗深深嵌入深圳这边，比深圳很多区域距离中心区更近，并被深圳外环高速完全划入深圳这边。深圳地铁10号线延长线，已经准备动工，在凤岗有4个站点（下图）。所以，在凤岗靠近10号线站点买房子，具有“通勤深圳”的能力，值得看好。松山湖是因为华为终端总部迁过去了，虽然华为可以自己建房子，但带过去的产业链企业，需要自己解决。松山湖环境很好，配套好、景观好的房子值得买。“虎门+长安”大部分区域，划入了东莞重点发展的“滨海湾新区”，紧靠着深圳的海洋新城和机场北CBD，地处大湾区黄金轴线上，所以也值得看好。至于东莞的市区（包含南城），公共资源更好一些，地铁也已经开通，也可以买。4、广州增城的新塘广州东部的两个区——从化和增城是不限购的。理论上，这两个区有地铁站的盘，都不会特别差。特别是两条地铁线交叉点的，或者区政府附近的盘。最有价值的是增城的新塘，这里是广州东部的交通中心。根据公开资料，未来这里将汇聚3高铁（广深、广汕、京九）、2城轨（穗莞深及新白广城际轨道）、4地铁（广州地铁13号、16号线、28号线、20号线）共9大轨道交通。所以，新塘是值得关注的区域。缺点是，新塘原来仅仅是个镇，公共配套和之前的规划档次都比较低，需要不断改进。5、杭州临安区的部分区域杭州是值得投资的城市，目前汇聚资金超过4.2万亿（金融机构本外币存款余额），是内地北上深广之后，第1个汇聚资金超过4万亿的城市。想想看，天津才3万亿资金，武汉才2.7万亿。杭州刚刚降低了落户门槛，所以如果你坚定看好杭州，还是落户买限购区域的房子。无论是钱江新城、金融城、奥体、西溪，都依然有价值。实在太懒，不想迁户口，就只能考虑临安区了，这里不限购。今年年底，市区到临安的城际（即将更名为地铁16号线）即将开通。16号线的科技城站、临安广场站等站点附近800米内的盘，都可以考虑。当然要结合学位、商业配套和人气来综合考虑一下。6、嘉兴下面的嘉善县嘉善县，是嘉兴市下面最靠近苏州和上海的县。这里今年将应该一个大利好——“长三角一体化”纳入了国家战略，其中将在上海、江苏和浙江交汇处，设立一个“沪苏浙一体化示范区”，嘉善县、上海青浦区、苏州吴江区和昆山市的部分区域，将是示范区的核心区（见下图）。嘉善目前有高铁连接上海，正在规划一条新的城际连接上海和嘉兴。但未来最有价值的，还是地铁、地铁快线。城际的站点尚未最终确定，地铁的线路的规划也没有公布，所以现在买有点赌的意思。嘉善是个美丽的小城，环境很好。7、顺德南海不限购的、有地铁的盘佛山是经济总量排第三的地级市，仅次于苏州和无锡。但佛山楼市比无锡更值得看好，这是因为佛山东部无缝连接了广州市中心。从广州市政府开车到佛山市政府，只有25公里，直线距离不足20公里。上图是佛山的限购地图。佛山楼市可以分三部分，第一部分是禅城区（市区）和顺德、南海的限购区域，这是最有价值的区域；其次是顺德、南海不限购的镇，尤其是有地铁站的，学位商业配套不算差的盘，可以关注。第三部分，是高明区和三水区，这两个区的经济整体偏弱，部分有利好的区域可以买。8、重庆重庆是唯一不限购的大城市，但试点有房产税。如果你在重庆“无工作、无户口、无企业”，那么你买的第一套房子就要每年缴纳房产税，税率是登记价的0.5%，没有免征面积。所以在重庆买房，需要考虑持有成本。重庆整体发展方向是“向北”。“两江四岸”地区，以及江北新区，附近有轨道站的，学位不差的，商业配套过得去的，都可以投资。重庆整体供应量比较大，所以尽量不要贪便宜，买远郊配套不好的盘。9、昆明海南限购收紧之后，云南成为最大的替代品，导致昆明、大理、西双版纳房价飙升。昆明和大理海拔有点高，接近2000米了，一般人没有反应，但少数人有反应。我不太主张到大理和西双版纳买房子，因为交通不方便，直达的高铁和航班比较少，另外教育医疗配套不如省城。云南投资买房，还是首选昆明。但昆明搞了太多的新城，而人口增长缓慢，所以新城成熟需要较长时间。所以，尽量在成熟的市区买配套好的新盘。10、南宁、贵阳柳州、桂林、北海的存在，让南宁的首位度、受关注度有所减弱。但南宁仍然是广西投资不动产的首选。一般不建议在柳州、桂林或者北海投资，虽然三个城市里桂林人口增长或不错，风景也不错。南宁人口增长也不算快，所以尽量在成熟中心区或者五象新区核心区选盘，考虑学位、交通、商业等配套因素。贵阳首位度略超南宁，再加上贵州是大企业扶贫首选，贵阳因此获得了很多项目，而且是IT等新兴产业。再加上气候、环境还可以，所以也有一些养老需求追捧这里。贵安新区可以关注，但尽量在核心区考虑。 :)虽然买不起，依然收藏了
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