中梁地产IPO难产背后：极致高周转
作者|郭亦非编辑|张庆宁
47岁的中梁地产董事长杨剑行事低调，从未接受过媒体采访，但野心勃勃。
“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”他的这句话在地产圈广为流传。
中梁提交香港联交所的招股说明书显示，2016年，该公司合约销售额仅190亿元，随后的2017年、2018年飙升至649亿元、1015亿元。三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁地产的“ 宝马mini完爆大奔”。
向前追溯可知，2012年前后，民间借贷危机导致温州房地产行业溃败，作为当地最大开发商，杨剑执掌的中梁挺过危机之后，2016年始自长三角三四线城市扩张，随后触角伸向内陆三四线，进而杀入二线城市扫货，三年掠下403块土地，扩张速度惊人。
中梁地产“非常善于利用三四线城市棚改的历史机遇”，关键在于，押注三四线棚改的房企众多，为什么中梁能够弯道超车？个中秘密，可能在于其极致的高周转模式、隐秘且庞大的资金池，以及杨剑对于贪婪人性的把控。
随着棚改红利逐渐消退，中梁地产销售增速放缓，2019年前3个月，其合约销售额为248亿元，同比仅增长12.2%。
杨剑迫切需要敲开香港资本市场的大门，打通上市融资的渠道，减轻负债重压，但IPO之路一波三折。
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中梁董事长杨剑
难遂的IPO
《棱镜》自中梁内部获悉，早在2017年，杨剑就开始筹措中梁上市事宜，准备财务资料，2018年11月13日，中梁向香港联交所提交上市申请材料，6个月的等待期后，却等来申请资料失效。
在此期间，作为IPO关键职位的中梁首席财务官（CFO）接连辞职。
2017年6月，绿地香港前CFO游德锋入职中梁，短短4个月即离职。随后在2018年1月，泰禾前CFO罗俊入职，同样4个月即离职。彼时离职的，还有中梁集团融资管理中心副总经理周霖。
中梁控股现任财务总监由中梁老臣凌新宇担任，CFO一职暂时空缺。据经济观察报报道，2019年4月，原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁，职位均为副总裁。
上述两位财务副总入职中梁不久，2019年5月17日，中梁对招股书进行更新，目前正等待港交所聆讯。
中梁并未在更新版招股书中披露此前IPO申请失效之原因，但这家黑马房企此前的净负债率变化，却如过山车一般惊悚。
招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。
对于净负债率陡然下降之原因，中梁在招股书中解释称，物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。
这一解释能否说服香港联交所，有待后续聆讯结果。
极致高周转
三年时间，销售额从百余亿到过千亿，中梁不只是抓住棚改红利，更在于其在拿地策略和高周转模式方面，对前辈碧桂园的模仿和突破。
首先是拿地，中梁坚决下沉至三四线城市。
招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。
易居研究院百家房企拿地报告统计显示，2019年至今，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万平方米。
截止2019年3月底，中梁的土储规划总建筑面积是3890万平方米。
《棱镜》从中梁内部获悉，该公司拿地原则是不拿地王、不囤地块，净利润率超过11%-13%才允许拿；除非遇到限购限价等政策性风险，项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款，该公司基本能做到90%的项目去化率。
拿地之后的运营策略，中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”，奉行“456”模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资，甚至比碧桂园有过而无不及。
例如温州瑞安中梁首府项目，已经达到3.6个月开盘，3.8个月现金流回正，4.7个月即实现销售回款再投资。
克尔瑞咨询在2018年的一篇文章中写道：“用黄春雷（中梁控股CEO）的话说，这是一种‘批发’的逻辑，货如轮转，依靠资金的高效周转带来流量销售金额的几何式增长。”
一位不愿具名的中梁员工对《棱镜》表示，公司内部奖罚分明，“456”模式是底线，一般都会提前完成目标，如果没完成会从“成就共享”里扣钱，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，“没有人拖拖拉拉地干活。”
规模至上的房地产游戏规则项下，时间不等人。
在2018年1月的中梁年度大会上，中梁董事长杨剑着重强调销售规模重要性，“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键，坚持以做大主业规模为核心诉求”。
为此，中梁曾提出，2021年冲刺3000亿元销售额、6000亿元总资产规模，并进入上市公司TOP 15的目标。
隐秘资金池
融资渠道通畅，是帮助中梁快速扩张的秘籍。
作为TOP30中唯一未上市的房企，中梁多依靠银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道，其中后两者占据大头。
最新招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期，其中一笔利率高达13.83%。
招股书还显示，2016年至2018年，中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿，由于信托利率较高，三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。
中梁此次赴港IPO募资用途之一，即偿还信托贷款。
传统融资渠道不能完全满足中梁的资金需求，上海忠信徐企业管理公司（下称“忠信资本”）这个隐蔽的资金运作平台应运而生。
忠信资本原法定代表人是徐亮琼。中梁招股书显示，徐亮琼是中梁控股执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信，是中梁董事长杨剑妻弟。
忠信资本官网资料显示，截止2018年底，其与地产品牌25强开发企业、主流金融机构开展战略合作，成立了9家专业资产管理公司，累计发行基金34支，投资项目137个，累计资产管理规模超300亿元。
忠信资本官网列举的投资项目，均系中梁旗下楼盘，包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等。
2018年3月，上海浙江商会20多位女企业家走访中梁总部时，负责接待的忠信资本旗下浙江忠石资产总经理王跃飞介绍称，“忠信资本两年来携手中梁推出的23个金融产品无一失败”。
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忠信资本旗下一支基金运作模式示意图
《棱镜》获取的一份由忠信资本发行的某基金模拟运作模式显示——
1月份，原始股东以1亿元本金作为项目股权投资买地，辅以1:2前端（银行或信托）融资，达到3亿元，再叠加1:2.5地货比，总货值达7.5亿元。基金按照10%净利润率计算，6月份项目销售去化后，预计该基金配资的项目实现销售净利润0.75亿元。
等到7月份，以7.5亿元项目回款作为原始投入，继续买地、配资开发，最终该基金一年内撬动56.3亿元总货值，12月份实现销售净利润5.6亿元。
这意味着，在中梁高周转模式之下，利用基金配资撬动项目的资金杠杆，12个月内预计实现560%的投资收益率。
上述该基金面向机构及个人募集，机构方面，要求净资产不低于1000万元；个人方面，要求金融资产不低于300万元或者最近3年个人年均收入不低于50万元。
以忠信资本展示的“忠信一号基金”业绩为例，该基金2015年9月募集到7000万元，全额入股苏州中梁天颂项目，加上中梁3000万元的自有资金作为土地款，叠加前端银行融资（信托）8000万元、银行开发贷融资1亿元，最终实现项目总货值达到7.5亿元，销售回款完成6.7亿元。
截止2017年8月，该基金投资项目预计权益净利润6.9亿，原始股东投资收益率约986%。
一切向“钱”看
资金、土地、高周转模式之外，中梁另一个扩张秘籍是掌舵人杨剑创建的“中国式阿米巴生态经营模式”，实为“御人术”，这在中梁招股书中多有提及。
“阿米巴(Amoeba)”的提出者是日本企业家稻盛和夫，核心在于“量化分权”。
这一模式落地到中梁组织机构，即“精总部、强一线、小组织”，从上到下，分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司，区域作为利润实现主体，自主经营、自负盈亏。
中梁招股书解释称，“该机制可实现快速扁平化复制和扩张的组织特性，非常适合房地产开发业务同质性高的特点”。
一位熟悉中梁的人士对《棱镜》表示，通俗来讲，“阿米巴模式”类似加盟店，集团收取20%左右的净利润作为运营管理费，其余利润由区域董事长按照贡献度自主分配，包括行政前台在内的所有员工都能分到不同比例的利润，“这是在模仿碧桂园‘同心共享’机制，中梁内部称之为‘成就共享’。
一家名叫“柏明顿管理咨询集团”曾签约中梁，为中梁落地阿米巴模式提供智力支持。
该咨询公司在对外宣传时描述道——中梁控股副总裁陈红亮举例，“比如区域公司拿到一块地，五个亿也好、十个亿也好，钱算是从集团借给它的，最后项目做完，区域公司和集团总部算账，除了归还本金，再向集团缴纳一定比例的运营费，这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么，区域公司拿下项目以后，就会加快开发进度，早点把项目卖出去，就能早点把钱还给集团，所以项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后，剩下的利润就是区域团队自己的，1000万也好，100万也好，就看这个项目利润有多少。”
陈红亮举例称，2018年年底，某区域公司项目做得特别好，团队只有100多人，可分配的奖金高达5000万元，“年终奖人均拿到十几个月的工资，比集团总部高管挣得都多。”
在中梁内部，从不忌讳谈钱。为了给员工打鸡血，中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。
在极致的高周转模式下，中梁发生的安全责任事故并不罕见，安徽蚌埠、河南信阳等地时有发生，其中以中梁徐州项目最为严重，这还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。
2017年2月27日，中梁项目公司徐州旭鑫置业从雨润手中收购得到两幅商住地块，3月19日项目展厅开放，7月4日取得《施工许可证》。
2017年8月1日，中梁落子徐州的首个楼盘开盘仅过两天，该项目在建工地发生施工平台滑塌，造成5死1伤。
徐州官方公布的责任事故通报显示，项目公司为完成中梁下达的7月底前预售10万㎡房屋的任务，取得12栋楼的《商品房预售许可证》，通过在施工现场违规搭建临时楼房平台的方式，假冒工程施工形象进度。
官方通报还显示，在徐州市规划局只对7栋楼验基，预售面积无法达到10万㎡任务的情况下，中梁员工还用电脑PS的方法伪造公章和公文，伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》，向房管局申请勘验取得预售许可证。
该起事故造成包括中梁等公司以及政府部门40余人受到追责，并赔偿遇难家属620万元。
截止发稿，中梁以正处IPO前静默期为由，未回复《棱镜》就上述涉及问题的置评请求。 :D
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